A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 2.189.529, reafirmou um entendimento que reacende importantes reflexões sobre o equilíbrio entre o direito de propriedade e a proteção da família.

No caso analisado, a Corte reconheceu que o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente impede a extinção do condomínio e a alienação do imóvel enquanto perdurar esse direito.

Embora a discussão pareça restrita ao âmbito sucessório e familiar, seus reflexos vão muito além, especialmente quando se trata de empresas familiares e gestão patrimonial empresarial. A decisão evidencia um ponto sensível no Direito Civil contemporâneo: como conciliar a tutela da moradia com a necessidade de liquidez e continuidade dos negócios?

O fundamento humanitário e social do direito real de habitação

Previsto no artigo 1.831 do Código Civil e no artigo 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996, o direito real de habitação assegura ao cônjuge ou companheiro sobrevivente a permanência vitalícia no imóvel destinado à residência da família. Trata-se de um direito personalíssimo, inalienável e gratuito, que não exige registro no Cartório de Imóveis para sua validade, conforme entendimento pacífico do STJ.

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que, nos termos do art. 6º da Constituição Federal, o instituto atende a razões de ordem humanitária e social, concretizando o direito constitucional à moradia e evitando que o trauma da perda do cônjuge seja agravado pela perda do lar.

Em suas palavras, “o trauma provocado pela morte do cônjuge não deve ser agravado por outro trauma, o do desenraizamento do espaço de vivência”, reafirmando que a proteção à família é um valor jurídico de hierarquia superior ao da mera conveniência patrimonial.

Quando a proteção à moradia limita a propriedade

O cerne da controvérsia no caso julgado estava em saber se o direito real de habitação impediria ou não a extinção do condomínio sobre o imóvel comum, pretendida por uma das herdeiras, já que o Tribunal de Justiça de São Paulo havia entendido que o direito da viúva não impediria a dissolução do condomínio, permitindo a venda judicial do bem.

O STJ, entretanto, foi categórico: enquanto perdurar o direito real de habitação, o imóvel não pode ser vendido, dividido ou objeto de cobrança de aluguel, isso porque, conforme o artigo 1.414 do Código Civil, o titular de um direito real (como o de habitação) tem o direito de usar e gozar da coisa, o que impede sua alienação sem sua anuência.

A Corte, portanto, reafirmou a prevalência da função social da moradia sobre o direito individual de dispor do patrimônio. Ainda que a decisão restrinja, na prática, a liberdade de administração dos bens herdados, ela se justifica pela prioridade constitucional de proteção à família.

Reflexos no planejamento patrimonial e societário

É justamente nessa restrição que reside o ponto de maior interesse para o Direito Civil voltado às empresas. Em contextos de empresas familiares, é comum que parte relevante do patrimônio, incluindo imóveis utilizados como sede administrativa, casas de praia, fazendas ou residências, esteja registrada em nome dos sócios, integrando o acervo sucessório.

A partir do precedente do STJ, fica claro que, se o imóvel de residência do casal estiver entre esses bens, ele ficará juridicamente imobilizado enquanto perdurar o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente.

Essa imobilização pode gerar efeitos concretos:

• Dificuldade na liquidação de quotas hereditárias entre os herdeiros;
• Impossibilidade de alienação do bem para equalizar valores na partilha;
• Limitação à reestruturação societária que dependa da integralização ou transferência desse ativo;
• Impacto na liquidez do espólio, especialmente em empresas familiares de pequeno e médio porte.

Em outras palavras, um imóvel residencial de alto valor pode permanecer juridicamente “travado” por anos, o que, do ponto de vista empresarial, pode comprometer o planejamento financeiro e sucessório da companhia.

Planejar para prevenir: segregação patrimonial como estratégia

A decisão do STJ reforça a importância de um planejamento sucessório preventivo e bem estruturado. Empresários e famílias com patrimônio misto (residencial e empresarial) devem adotar mecanismos que separem claramente os bens de uso familiar daqueles destinados à atividade econômica.

Entre as estratégias possíveis estão:

• Constituição de holdings patrimoniais, com definição precisa de quais bens compõem o acervo empresarial e quais permanecem na esfera pessoal dos sócios;
• Doações com reserva de usufruto, que preservam o direito de moradia sem comprometer a propriedade plena do imóvel;
• Cláusulas de incomunicabilidade e reversão, que protegem o patrimônio familiar em caso de falecimento, sem gerar bloqueios à empresa;
• Testamentos e pactos antenupciais, que permitam antever e mitigar conflitos sucessórios.

Essas medidas não eliminam o direito real de habitação, que é indisponível e independe de registro, mas reduzem o risco de ele incidir sobre bens essenciais à continuidade da empresa.

Considerações Finais

O julgamento do STJ reafirma um valor que transcende o caso concreto: a proteção à moradia e à família como princípios estruturantes do ordenamento civil brasileiro. Contudo, ao reconhecer que esse direito prevalece sobre a extinção do condomínio e a alienação do bem, o Tribunal também chama atenção para a necessidade de previsibilidade jurídica na gestão patrimonial.

Para as empresas familiares, o recado é claro: o direito real de habitação não é apenas uma questão sucessória, é também um fator de governança patrimonial.
Ignorar seus efeitos pode comprometer a liquidez, a harmonia entre herdeiros e, em última instância, a própria continuidade do negócio.

Entre a moradia e o mercado, o Direito reafirma que a proteção da família é o ponto de partida, e não o obstáculo, para uma gestão patrimonial verdadeiramente sustentável.

O nosso time de especialistas da Côrrea Ferreira Advogados encontra-se a disposição para sanar qualquer dúvida quanto ao tema.

Referências

• REsp 2189529 /SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/06/2025

Texto por Ana Karen Nunes