Via de regra, a formalização da aquisição de um imóvel observa, primeiramente, a celebração de um contrato particular, e, em um segundo momento, a lavratura da respectiva escritura de compra e venda, cujo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis conclui a transmissão da propriedade para o adquirente.  

Entretanto, há situações em que essa regularização registral esbarra em empecilhos desconhecidos ou inexistentes à época da pactuação. Um exemplo dessa situação, seria o encerramento informal das atividades da empresa alienante ou, ainda, a perda do contrato ou de recibos de pagamento do preço do imóvel. 

A impossibilidade ou excessiva dificuldade de outorga e registro da escritura não pode, contudo, impedir a transferência do imóvel, razão pela qual, nessas hipóteses, é possível adotar outras medidas para regularização da propriedade imobiliária. 

Em recente decisão, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina admitiu o cabimento excepcional de ação de usucapião para esse fim. 

Na oportunidade, reconheceu-se que, embora legalmente essa via destina-se à declaração de aquisição de propriedade decorrente do exercício de posse pelo tempo exigido em lei, fica autorizado a utilização desse tipo de ação quando não for possível o registro da propriedade com base em instrumento contratual, cabendo ao adquirente/possuidor a demonstração dos requisitos da usucapião.  

Conclui-se, portanto, que a regularização imobiliária pode se dar por vias distintas daquela originariamente prevista, de acordo com as particularidades de cada caso. 

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Talita Fonseca Costa