Como se sabe, a usucapião é um dos meios de aquisição da propriedade de bem móvel ou imóvel, mediante o exercício da posse durante os prazos legalmente estabelecidos. 

Sabe-se, ainda, ser extremante comum a celebração de contratos de promessa de compra e venda de imóveis entre particulares, não seguidos de escrituração e registro, este último responsável por dar publicidade ao negócio jurídico e, portanto, efetivar a transferência da propriedade.  

Sem o registro da propriedade, mesmo que bem tenha sido adquirido de forma onerosa e cuja posse tenha sido devidamente transmitida, o adquirente, juridicamente, não passa de mero possuidor, estando o imóvel, justamente em razão da ausência de publicidade conferida pelo registro, sujeito a sofrer constrições, tais como o lançamento de penhora sobre sua matrícula, assim como indisponibilidades. 

Nesse sentido, a situação mais corriqueira vivenciada no âmbito jurídico consiste em o adquirente, tempos depois de adquirir o imóvel, buscar regularizar o seu registro, mas se deparar com a presença de gravames em sua matrícula, o que impede a transferência da propriedade.  

Contudo, como bem diz o ditado popular, nem tudo está perdido! Em situações como esta, a usucapião extrajudicial pode ser de grande valia e, para grande parte dos casos, a única situação viável de regularização do registro. 

Isso porque, o Provimento nº 65, de 14 de dezembro de 2017 estabelece que “a existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião”. 

Com isso, desde que não haja oposição por parte do titular do registro, dos confrontantes ou de quaisquer outros interessados, o adquirente não precisará recorrer ao judiciário para se valer da Ação de Usucapião, podendo, mediante a obrigatória representação de um advogado, fazer tal requerimento diretamente ao ofício de registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, nos termos do artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). 

Vale lembrar que, na hipótese ora tratada, ou seja, em que o adquirente firmou compromisso de compra e venda, possuindo, assim, justo título e boa-fé, aplica-se a modalidade de usucapião denominada ordinária, prevista no artigo 1.242, do Código Civil, a qual exige o exercício da posse de forma contínua e incontestada, pelo tempo mínimo de 10 (dez) anos. 

Uma vez atendidos os requisitos elencados acima, para requerer a usucapião extrajudicial deve o pretendente apresentar determinados documentos, tais como ata notarial lavrada pelo tabelião de notas do município de localização do imóvel; justo título ou qualquer outro documento que demonstre a origem, continuidade e tempo da posse; certidões negativas de distribuidores da Justiça Federal e da Justiça Estadual do local da situação do imóvel, emitidas em nome do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, bem como do proprietário constante do registro, a fim de demonstrar a inexistência de ações que caracterizem oposições à posse; procuração com poderes especiais e firma reconhecida outorgada pelo requerente e pelo cônjuge ou companheiro ao respectivo advogado; certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel; dentre outros, a depender do tipo do imóvel objeto da usucapião. 

Conclui-se, portanto, que a usucapião extrajudicial pode ser verdadeira aliada para fins de regularização da propriedade daqueles que adquiriram um imóvel, mas não o levou a registro, vindo este a ser gravado por constrições e/ou indisponibilidades em sua matrícula, impossibilitando o registro pelo procedimento comum.  

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