Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) desempenha um papel crucial na proteção dos adquirentes de imóveis no Brasil, especialmente em transações envolvendo incorporações imobiliárias. Seu enunciado estabelece que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
Essa súmula visa proteger o comprador de boa-fé que, ao adquirir um imóvel, não deve ser prejudicado por hipotecas constituídas pela construtora junto a instituições financeiras, mesmo que essas garantias tenham sido registradas antes ou depois da promessa de compra e venda. O entendimento consolidado pelo STJ é de que tais hipotecas não têm eficácia contra o adquirente do imóvel, assegurando-lhe o direito de ver o bem livre de ônus.
No entanto, é importante destacar que a aplicação da Súmula 308 não se estende a todos os casos de garantias sobre imóveis. Recentemente, o STJ decidiu que essa súmula não é aplicável em situações envolvendo alienação fiduciária.
Isso porque, na alienação fiduciária, o devedor fiduciante não é o proprietário do imóvel até a quitação total da dívida, diferentemente do que ocorre na hipoteca. Portanto, a venda do imóvel pelo devedor fiduciante sem a anuência do credor fiduciário não produz efeitos em relação ao verdadeiro proprietário.
Essa distinção reforça a importância de compreender as diferentes modalidades de garantia e suas implicações legais. Para os adquirentes de imóveis, é essencial verificar a existência de ônus reais sobre o bem e entender as consequências jurídicas de cada tipo de garantia.
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Texto por Jéssica