Nos últimos tempos, diante das demandas criadas pela pandemia do coronavírus, como o isolamento social e, de forma mais permanente, a ampliação do regime de home office, a procura por casas ou lotes inseridos em “condomínio fechado” tem crescido consideravelmente. 

Contudo, antes de formalizar a compra de um imóvel em um “condomínio fechado” é importante se certificar a respeito da real natureza do empreendimento, uma vez que essa pode ser diferente daquela esperada pelo comprador. 

 

Isso porque, o que chamamos informalmente de condomínio fechado pode se referir, na realidade, a um loteamento de acesso controlado, cuja estrutura, à primeira vista, até se assemelha a de um condomínio. 

 

Entretanto, como será demonstrado neste artigo, cada um desses modelos é regulado por normas legais e organizacionais específicas, impactando, de maneira distinta, diversos aspectos da vida dos proprietários e moradores. Vejamos. 

 

Do Loteamento De Acesso Controlado 

 

Como já foi dito, muitas vezes, a estrutura vendida como condomínio fechado se refere, na verdade, a um loteamento de acesso controlado. 

 

Essa figura, muito comum nas cidades brasileiras foi, inicialmente, regulamentada por leis municipais que permitiam a construção de muros ao redor de um loteamento e a instalação de guaritas para controle do acesso ao perímetro. 

 

Mais recentemente, em 2017, editou-se a Lei 13.465, que elevou essa regulamentação ao âmbito federal ao acrescentar o §8º ao art. 2º da Lei 6.766/79, dando melhor contorno jurídico ao loteamento de acesso controlado, conceituando-o nos seguintes termos: 

 

[…] 

• 8º. Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

 

Os termos dessa disposição não deixam dúvida de que, embora a área possa ser cercada, nada impede que, uma vez identificados, indivíduos não residentes adentrem a área do loteamento. 

 

Essa permissividade tem fundamento em um aspecto muito relevante para diferenciar essa estrutura da que diz respeito ao condomínio de lotes. 

 

No caso do loteamento, ainda que “fechado”, as áreas internas, como ruas, avenidas, praças e áreas verdes, continuam tendo natureza pública, de modo que esses espaços são afetos à sociedade e não apenas aos proprietários dos lotes inseridos naquela área. 

Ao adquirir um imóvel em um loteamento controlado, o proprietário tem direito apenas à sua unidade autônoma, sem a proporção das partes ditas comuns, ainda que o uso seja concedido pelo Município aos proprietários daqueles imóveis.  

Dessa forma, os imóveis que estão inseridos nesse contexto não têm partes comuns, o que significa a ausência de um condomínio propriamente dito. 

Mais do que apenas uma questão de terminologia, a ausência de um condomínio formal tem outra relevância para quem adquire um imóvel em loteamento de acesso controlado, que é a forma de custeio de despesas, por exemplo, com serviços de segurança e portaria, manutenção e limpeza das vias e praças. 

 

Ao contrário do que se verifica no condomínio formal, em relação ao loteamento, os proprietários não estão obrigados compulsoriamente aos custos dessa natureza, embora eles existam e devam ser suportados de uma forma ou de outra. 

 

Nesse contexto, é comum nos loteamentos de acesso controlado que os moradores se associem por meio de Estatuto Social ou Regimento Interno, regulamentando não só questões de cunho financeiro, como também normas de convivência e outros assuntos de interesse comum.  

 

Entretanto, conforme disposição constitucional, “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”, o que significa dizer que, eventualmente, poderá haver proprietários dissidentes, com potencial impacto em aspectos financeiros e comportamentais, especialmente para quem optar de associar. 

 

A Lei 13.465/17 amenizou, de certa forma, a falta de segurança jurídica em relação a esses tópicos, ao incluir o artigo 36-A na Lei 6.766/1979: 

 

Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. 

  

Em dezembro de 2020, o Supremo Tribunal Federal firmou entendimento pelo qual, embora seja vedado às associações cobrar taxas de proprietários não associados, é admitida a cobrança de contribuições de novos proprietários, com aquisição posterior a referida Lei federal ou de lei municipal que regulamente o tema, se o ato constitutivo da Associação constar da matrícula do lote do empreendimento.  

 

Ou seja, nada muda para os proprietários que não aderiram à Associação até então. Já para aqueles que comprarem imóveis em loteamento de acesso controlado, no mínimo após 08.09.2017, ficarão obrigados ao rateio de despesas comuns se o Estatuto Social da associação estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis.  

 

Sendo assim, o loteamento de acesso controlado se apresenta como um parcelamento de solo em lotes autônomos, cujo cercamento se dá por autorização do Município. Cabe aos proprietários, associados ou vinculados pelo registro imobiliário prévio da Associação, arcar com os custos de infraestrutura das áreas internas, as quais, contudo, podem ser acessíveis por terceiros, mediante identificação, em virtude da manutenção de sua natureza pública.  

 

Do Condomínio De Lotes  

 

Assim como loteamento de acesso controlado, o condomínio de lotes, dito fechado, permaneceu ao longo dos anos, sem uma legislação específica para regulamentá-lo. 

 

Ainda assim, a prática imobiliária resultou na criação de diversos empreendimentos nesses moldes, com amparo na Lei de Incorporações Imobiliárias e no Decreto-Lei 271/67 que, por muitos anos, constituiu-se na legislação pertinente ao loteamento urbano. 

 

Embora a Lei de Incorporações Imobiliárias disponha acerca da construção de edificações de futuras unidades autônomas em condomínio, tais como um prédio de apartamentos na planta, o referido decreto fez expressa menção a seus termos para equiparar o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação. 

 

Com base nessa equiparação, muitos municípios passaram a autorizar a criação de condomínios de lotes, embora não houvesse, necessariamente, a imposição de edificações por parte do loteador, bastando-lhe a implementação da infraestrutura naquele local.  

 

Apesar disso, é certo que essa solução jurídica implicou na implementação de um condomínio em sua essência. 

 

Nesse sistema, o proprietário, além da parte que lhe cabe por direito à sua propriedade, também tem o direito à parte proporcional das áreas comuns.  

 

Diferente do que se verifica em relação ao loteamento de acesso controlado, nessa estruturação, as áreas internas do empreendimento, como as ruas, praças, áreas verdes e outras estruturas, não têm caráter público, são compartilhadas apenas com os proprietários das demais unidades imobiliárias. 

 

Sendo assim, não há uma obrigação legal de permitir o trânsito de pessoas estranhas ao condomínio e aos condôminos. 

 

A instituição de um condomínio formal reflete, ainda, nos direitos e deveres dos condôminos, os quais são regulamentados pelas regras gerais do Código Civil e da Lei de Incorporações Imobiliárias e, de forma mais específica, pela Convenção e Regimento Interno de cada Condomínio.  

 

São normas compulsórias para todos os condôminos, ou seja, não dependem de adesão. Após adquirir a propriedade do imóvel, todos os proprietários devem arcar com o rateio proporcional das despesas comuns e as regras de convivência e uso das áreas comuns, dando maior segurança jurídica aos adquirentes. 

 

Embora esse contexto legal já estivesse delineado, primeiramente, em razão da aplicação analógica da Lei de Incorporações Imobiliárias ao loteamento urbano, a já referenciada Lei 13.465/2017 também passou a tratar, de forma específica, o condomínio de lotes, acrescentando disposições tanto ao Código Civil quanto à Lei de Parcelamento de Solo. 

 

Em síntese, passou a se prever expressamente a possibilidade de “haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”, constituindo-se o lote como “unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes”. 

 

Diante dessas disposições, confirma-se um modelo imobiliário já consolidado, relativo ao condomínio de lotes, o qual, apesar de se assemelhar ao loteamento de acesso controlado, dele se difere por instituir copropriedade, exclusivamente, entre os condôminos sobre as áreas internas do empreendimento, submetendo a todos, de forma compulsória, às normas legais e regimentais de organização e convivência e de rateio das despesas comuns.   

 

Conclusão 

 

Como visto, embora seja comum designar como condomínio fechado aquele empreendimento imobiliário formado por lotes, edificados ou não, cercada por muros e com prestação de serviços de guarita, é necessário se analisar a forma de sua estruturação jurídica, a qual pode se referir a um loteamento de acesso controlado ou a um condomínio de lotes. 

 

Cada um desses modelos segue regras próprias, com consequências relevantes em termos financeiros e de convivência entre os proprietários, sendo crucial se avaliar essas circunstâncias antes da compra do imóvel. 

 

Conte com a assessoria jurídica da nossa equipe para lhe auxiliar na identificação do modelo de estruturação do empreendimento de interesse e na apuração das informações relevantes à segurança de uma possível aquisição de imóvel.