A realização de assembleias e votações em condomínios de forma eletrônica ou virtual – Lei nº. 14.309/22.

Recentemente, foi promulgada a Lei nº. 14.309/22, que acrescenta e altera alguns artigos do Código Civil, que trata das pessoas jurídicas com administração coletiva.

Conforme o texto legal, as assembleias: (i) ordinárias, aquelas realizadas anualmente para aprovação de orçamento das despesas, contribuições dos condôminos, prestação de contas, eleição dos substitutos e alteração do regimento interno; e (ii) extraordinárias, aquelas realizadas para tratar de assuntos que eventualmente surjam e não possam aguardar pela assembleia ordinária, agora podem ser feitas por meio eletrônico, desde que assegurados os mesmos direitos de voz e voto que os associados teriam na reunião presencial.

Embora a prática de assembleias virtuais já tenha sido adotada antes das determinações de distanciamento social, sem dúvidas, a principal contribuição da nova lei é a indicação de que as assembleias podem ser realizadas de forma virtual, exceto se a convenção proíba. Inclusive, há previsão expressa pela possibilidade de que sejam editadas normas complementares relativas às assembleias eletrônicas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação maioria simples dos presentes em assembleia convocada para esta finalidade.

Assim, em que pese o avanço dado pela regulamentação legal das assembleias eletrônicas ou virtuais, o que realmente muda na prática?

Convocação, realização e aprovação da assembleia.

Uma das principais mudanças é o acréscimo pontual na legislação civil, afirmando ser possível convocar, realizar e votar nas assembleias condominiais de forma eletrônica, isto é, por e-mail, whatsapp e serviços de conferência remota.

Desde já esclarecemos que, conforme constou expressamente na nova lei, a convocação, realização e voto na modalidade eletrônica ou virtual somente poderá acontecer caso não seja expressamente vedada na convenção de condomínio, assim como devem ser preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto, elementos que ao serem alcançados, legitimam que a assembleia ocorra de forma eletrônica ou virtual.

O instrumento de convocação também deverá consignar expressamente que a audiência será realizada por meio eletrônico ou virtual, bem como possuir as instruções de forma clara sobre acesso, manifestação e a forma de coleta dos votos dos condôminos.

A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada pelos problemas decorrentes dos equipamentos ou da conexão de internet dos condôminos e seus representantes.

Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, que também será eletrônica, oportunidade em que será encerrada a assembleia geral. A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.

Por último, poderão ser disponibilizados os documentos pertinentes à ordem do dia de forma física ou eletrônica aos participantes, por meio do próprio instrumento de convocação ou da ferramenta escolhida para realização da assembleia eletrônica ou virtual.

Falta de quórum – Sessão permanente.

Outra situação em que a legislação específica propõe resolver, é a falta de quórum para deliberações condominiais.

Existem alguns quóruns que, por força da lei, não podem ser modificados nem mesmo pela convenção condominial (art. 1.334, III, do CC). É o caso da aprovação para realização de obras voluptuárias, isto é, benfeitorias que facilitam e melhoram o uso dos bens, que exige a aprovação de 2/3 dos condôminos.

Justamente por isso, quando uma assembleia condominial é convocada, geralmente estipulam-se dois horários, a primeira e segunda convocação. Isso acontece, pois o Código Civil prevê que, na primeira assembleia, para serem aprovadas, precisam da maioria dos votos dos condôminos presentes, desde que eles representem pelo menos metade das frações ideais, forçando que cada unidade condominial (leia-se fração ideal), tenha garantido o seu direito de opinião, manifestação e de voto.

Embora convocados, muitos condôminos não comparecem à assembleia, situação em que o Código Civil possibilita que, numa segunda convocação, o quórum de aprovação seja reduzido para a maioria dos presentes, salvo se tratar de um quórum especial previsto na lei.

No entanto, alguns quóruns especiais são muito altos e, como muitos condôminos não comparecem às assembleias, fica extremamente difícil o atingimento desse quórum e, consequentemente, a sua aprovação.

Com o propósito de resolver a situação, a legislação criou a possibilidade de se converter a reunião da assembleia em uma sessão permanente, para que os condôminos possam ir votando até que se alcance o quórum especial necessário, desde que autorizado por maioria dos condôminos presentes na primeira convocação e que não ultrapasse 90 dias, podendo ser prorrogada quantas vezes forem necessárias até o alcance do seu prazo máximo.

Cômputo dos votos.

Outra interessante mudança decorrente da legislação, é a possibilidade de o condômino poder alterar o seu voto até o encerramento da segunda convocação da assembleia, inclusive com a possibilidade de alteração ao longo do prazo de duração da sessão permanente, que ficarão registrados e podem ser alterados até o desfecho da deliberação pretendida.

Em linhas gerais, a assembleia virtual ou eletrônica deve obedecer às regras de instalação, funcionamento e encerramento previstas no edital de convocação e nos termos da legislação específica. Por fim, a nova lei vai permitir a realização de assembleias de forma híbrida com presença física ou virtual dos condôminos e, sobretudo, facilitar a aprovação de quóruns anteriormente prejudicados pela ausência de comparecimento dos condôminos.

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