Como se sabe, grande parte dos terrenos urbanos no país não se encontra legalmente regular. Isso ocorre normalmente pela ausência de registro imobiliário, responsável por conferir a propriedade do bem adquirido a título gratuito ou oneroso.
Há, ainda, imóveis que se encontram localizados em loteamentos irregulares, ou seja, sem a devida aprovação do respectivo projeto pelo Município em que estão estabelecidos e, portanto, não possuem matrícula aberta junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Ocorre que, em grande parte dos casos, os imóveis pendentes de registro imobiliário estão inseridos justamente nesses loteamentos irregulares.
Ou seja, de um lado tem-se um problema puramente registral e, de outro, tem-se um problema ainda maior, que diz respeito à regularidade do empreendimento/loteamento como um todo, que envolve inobservância, por exemplo, às áreas mínimas dos lotes, às normas ambientais, ao Plano Diretor e ao Código de Postura dos Municípios, dentre outros.
E são os cartórios registrais imobiliários que acabam se deparando com todas estas irregularidades quando são buscados para fazer o registro do imóvel irregular. Nessas hipóteses, valem-se do procedimento de suscitação de dúvida, previsto nos artigos 198 a 204 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), o qual tem por objetivo obter a manifestação do Poder Judiciário diante da divergência de interpretações da norma por parte do registrador e do requerente
A fim de sanar tais problemas, os Municípios constantemente promovem programas de regularização fundiária, como a REURB (Regularização Fundiária Urbana), prevista na Lei nº. 13.465 de 11 de julho de 2017, a qual, segundo o artigo 9º “abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes”.
Caso semelhante ao exemplo citado, em que os terrenos se inserem em loteamentos irregulares e não dispõem de registro, ocorrera no Município de Salinas, em Minas Gerais. O Oficial titular do Cartório de Registro de Imóveis da referida Comarca suscitou dúvida ao Juízo competente acerca de um pedido de abertura de matrícula de imóvel inserido em loteamento irregular.
No referido caso, buscava-se a regularização individual para 35 moradores do bairro denominado Sílvio Santiago, com a consequente emissão de Certidões de Regularização Fundiária (CRF) a tais beneficiários.
Ao suscitar dúvida, argumentou o registrador que não fora apresentado Projeto de Regularização Fundiária (PRF), exigido para a o registro e parcelamento da quadra.
Contudo, a dúvida suscitada não fora acolhida pelo Juízo de primeira instância, o que motivou a interposição de recurso ao Tribunal de Justiça de Minas Gerais, recebido pela 21ª Câmara Especializada.
Ao julgar o recurso, o TJMG deu-lhe provimento, por entender que a implementação da REURB por etapas somente é possível desde que observadas algumas condições, entre elas a apresentação de projeto urbanístico de regularização fundiária, tal como defendido pelo registrador, o que não foi feito pelo Município.
Nesse aspecto, saliente-se que a apresentação do projeto urbanístico não se trata de uma exigência sem fundamento. Isso porque, é através deste que são avaliadas questões de viabilidade técnica, especialmente para se edificar no local, em respeito, sobretudo, às leis ambientais, devendo-se considerar que apenas a regularização registral não sana problemas de infraestrutura urbana.
Tal decisão deixa claroque, antes de buscar a regularização e o registro imobiliário de lotes inseridos em loteamentos irregulares, e, portanto, desprovidos de registro, faz-se necessário o prévio alinhamento entre o beneficiário, o Município e demais órgãos reguladores, especialmente órgãos ambientais, a fim de apresentar o respectivo projeto urbanístico de regularização fundiária.
Além disso, é necessária uma equipe jurídica, especialmente para que seja realizada prévia análise das normas de cada município, em conjunto com as normas estaduais e federais que regem a matéria. Atendendo-se, assim, todas as exigências legais e apresentando-se embasado plano de regularização, de modo a mitigar os riscos de rejeição do pedido, como ocorrido em Salinas.
O nosso time de especialistas do Côrrea Ferreira Advogados segue acompanhando maiores notícias e informações sobre o assunto e encontra-se à disposição.
Monique Fróis Almeida
